Commandement de payer par huissier 2026 : procédure, délais et coût

Commandement de payer 2026 : signification par commissaire de justice, délai de six semaines pour régulariser, mentions obligatoires, coût pour le bailleur et prise en charge GLI.

Vincent Marchand Gestion locative

Publié le 15 juin 2026 · Mis à jour le 15 juin 2026 · 10 min de lecture

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Le commandement de payer est l’acte qui ouvre la procédure d’impayé locatif. Délivré par un commissaire de justice, il enclenche un délai de six semaines pendant lequel le locataire peut encore régulariser sa dette. Voici la procédure 2026 dans le détail, depuis la signification jusqu’aux suites contentieuses.

Les éléments présentés sont informatifs et ne constituent pas un conseil juridique personnalisé. Pour vos démarches, appuyez-vous sur les fiches officielles de service-public.fr et de l’ANIL, et faites-vous accompagner par un commissaire de justice rompu au contentieux locatif.

Commandement de payer : définition et fondement légal

Le commandement de payer est un acte signifié par un commissaire de justice (ancien huissier de justice depuis la réforme du 1er juillet 2022) au locataire défaillant, à la demande du bailleur ou de son assureur garantie loyer impayé. Il a pour objet d’enjoindre formellement au locataire de régler l’arriéré locatif dans un délai fixé par la loi, à peine d’activation de la clause résolutoire du bail.

Le fondement légal de la procédure se trouve à l’article 24 de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs dans les baux d’habitation. Ce texte a été substantiellement réformé par la Loi 2023-668 du 27 juillet 2023 dite Anti-squat, qui a ramené le délai légal de régularisation de deux mois à six semaines et durci le formalisme global de la procédure d’expulsion. Notre fiche Loi 89-462 du 6 juillet 1989 replace l’article 24 dans son contexte général.

Le commandement de payer remplit deux fonctions juridiques majeures. Il constitue d’abord la mise en demeure formelle du locataire, qui ne peut plus invoquer l’ignorance de la dette ni l’absence d’avertissement. Il déclenche ensuite, en cas de non-paiement à l’issue du délai, l’application automatique de la clause résolutoire du bail, sans nouvelle décision judiciaire sur la gravité de la faute du locataire.

Quand délivrer un commandement de payer : moment optimal

Le bailleur peut techniquement faire signifier un commandement de payer dès le premier loyer impayé, sans démarche amiable préalable. En pratique, la chronologie recommandée distingue trois étapes successives qui maximisent les chances de régularisation à moindre coût.

La première étape consiste à adresser au locataire une relance simple par courrier ou courriel dans les sept à quinze jours suivant l’échéance impayée. Cette démarche informelle suffit fréquemment à débloquer la situation lorsque l’impayé résulte d’un simple retard de paiement ou d’un oubli ponctuel. Elle est gratuite et ne consomme aucun délai procédural.

La deuxième étape, plus formelle, repose sur l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier officialise la dette, ouvre les droits à intérêts moratoires et constitue la pièce justificative que la plupart des contrats de garantie loyer impayé exigent comme préalable à la déclaration de sinistre. La mise en demeure marque aussi le point de départ symbolique de la procédure et reste une trace utile en cas de contentieux ultérieur.

La troisième étape intervient lorsque le locataire ne régularise pas dans les quinze à trente jours suivant la mise en demeure. C’est le moment de saisir un commissaire de justice pour faire signifier le commandement de payer. Notre guide activer la GLI en cas d’impayé détaille les délais contractuels exacts à respecter vis-à-vis de l’assureur, dont l’omission peut entraîner la déchéance partielle de la garantie souscrite.

Procédure de signification : étapes détaillées

La procédure de signification du commandement de payer suit un protocole précis, encadré par le Code des procédures civiles d’exécution et le Code de procédure civile. Le commissaire de justice mandaté par le bailleur rédige l’acte sur la base des éléments fournis : copie du bail, décompte chiffré de la dette, justificatifs des relances et de la mise en demeure préalable.

L’acte est ensuite signifié en main propre au locataire, à son domicile habituel correspondant au logement loué. Lorsque le locataire est absent au premier passage, le commissaire de justice procède à une signification à domicile par dépôt d’un avis de passage et conserve l’acte en l’étude. Le locataire dispose alors d’un délai bref pour retirer l’acte, faute de quoi celui-ci est réputé signifié à la date du procès-verbal.

Les mentions obligatoires que doit contenir le commandement de payer, énumérées par l’article 24 de la Loi 89-462 et précisées par service-public.fr, sont les suivantes :

Identité complète du bailleur et du locataire.
Décompte précis et chiffré de la dette locative (loyers, charges, indemnités d’occupation).
Visa exprès de la clause résolutoire du bail.
Mention du délai légal de six semaines pour régulariser intégralement la dette.
Information sur les organismes ressources (ANIL, FSL, CAF) et les dispositifs de prévention des expulsions.
Indication de la possibilité de saisir le juge des contentieux de la protection.

Une fois signifié, le commandement est obligatoirement notifié par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, dans un délai de deux mois suivant l’acte. Cette notification, instituée par la loi Alur du 24 mars 2014, déclenche un examen social de la situation du locataire et conditionne la recevabilité ultérieure de l’assignation devant le tribunal judiciaire.

Délai de six semaines : mécanisme et régularisation

Le délai de six semaines accordé au locataire après signification du commandement de payer est la pièce centrale de la procédure. Il court à compter de la date effective de signification figurant sur le procès-verbal du commissaire de justice, et non à compter de la date d’envoi ou de réception d’un courrier.

Pendant ces six semaines, le locataire peut s’acquitter de l’intégralité de la dette visée dans le commandement. Cette régularisation doit être complète : un paiement partiel ne suffit pas à neutraliser la clause résolutoire, même s’il témoigne de la bonne foi du locataire. Le montant à régler inclut les loyers impayés, les charges, les indemnités d’occupation éventuelles, les frais de l’acte de commandement et les intérêts moratoires accumulés depuis la mise en demeure.

Le locataire peut également solliciter, dans ce délai, des délais de paiement auprès du juge des contentieux de la protection. La saisine du juge a un effet suspensif sur l’activation de la clause résolutoire jusqu’à la décision rendue. Le juge peut accorder, sur le fondement de l’article 24 de la Loi 89-462 et de l’article 1343-5 du Code civil, des délais allant jusqu’à trente-six mois, lorsqu’il estime le locataire de bonne foi et financièrement en mesure de reprendre les paiements selon un échéancier réaliste.

À l’expiration des six semaines sans régularisation complète ni saisine du juge, la clause résolutoire produit ses effets de plein droit. Le bail est juridiquement résilié, mais le bailleur doit encore obtenir un titre exécutoire devant le tribunal judiciaire avant d’engager les opérations matérielles d’expulsion. Notre guide clause résolutoire du bail 2026 détaille les effets juridiques précis de cette activation.

Coût du commandement et prise en charge par la GLI

Le coût d’un commandement de payer se compose de plusieurs postes. La rémunération du commissaire de justice elle-même se situe entre cent et cent cinquante euros par acte en 2026, selon le tarif réglementé fixé par décret et la complexité de la signification. Des frais accessoires peuvent s’ajouter pour les passages multiples, les recherches de domicile en cas d’adresse inexacte ou la signification à un tiers occupant.

Au-delà du commandement lui-même, le bailleur doit anticiper plusieurs frais de procédure ultérieurs : honoraires d’avocat pour l’assignation devant le tribunal judiciaire (entre mille deux cents et deux mille cinq cents euros en moyenne), frais d’audience, frais de signification du jugement, puis frais d’exécution avec, le cas échéant, intervention de la force publique. L’addition de ces postes peut dépasser cinq mille euros sur la durée totale d’une procédure d’expulsion contentieuse.

La garantie loyer impayé prend habituellement en charge l’ensemble de ces frais, dans la limite des plafonds contractuels souscrits. La protection juridique incluse couvre les honoraires d’avocat, les frais de commissaire de justice, les frais d’expertise éventuels et les indemnités d’occupation impayées jusqu’à la libération effective du logement. Le bailleur avance généralement les sommes puis se fait rembourser par son assureur sur présentation des factures.

Pour activer effectivement cette garantie, la déclaration de sinistre doit intervenir rapidement après le premier impayé non régularisé, en général dans les trente à soixante jours selon les conditions générales du contrat. La transmission systématique des actes signifiés à l’assureur conditionne la prise en charge effective des frais avancés. Notre guide GLI 2026 propriétaire bailleur recense les délais contractuels usuels pratiqués par les principaux assureurs du marché.

La garantie publique Visale d’Action Logement, gratuite mais limitée, ne prend pas en charge les frais de procédure au-delà de la simple mise en jeu de la garantie. La documentation Action Logement précise que le bailleur conserve à sa charge les frais de commandement et d’avocat, ce qui pèse lourd dans l’arbitrage entre garantie privée payante et garantie publique gratuite pour un bailleur exposé à un risque procédural long.

Suites contentieuses et bonnes pratiques

À l’expiration du délai de six semaines sans régularisation, le bailleur passe à la phase contentieuse en délivrant une assignation au locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. L’assignation doit être signifiée au locataire au moins six semaines avant l’audience, conformément à la réforme issue de la Loi Anti-squat. Une copie de l’assignation doit être notifiée au préfet du département au moins deux mois avant l’audience, afin de permettre l’instruction d’un éventuel relogement et la préparation du concours futur de la force publique.

À l’audience, le juge constate la résiliation de plein droit du bail si toutes les conditions de forme et de fond sont réunies, ou accorde au locataire des délais de paiement s’il l’estime opportun. Le jugement, une fois exécutoire, ouvre la phase d’expulsion : signification du commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, puis intervention du commissaire de justice avec, en dernier recours, concours de la force publique. La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars suspend l’exécution matérielle mais n’arrête pas les actes de procédure. Notre guide procédure d’expulsion locataire après la Loi Anti-squat 2023 détaille chaque étape et les nouveaux délais applicables.

Plusieurs erreurs récurrentes affaiblissent l’efficacité du commandement et exposent le bailleur à un rejet par le juge. La première est un décompte de dette imprécis : tout commandement qui n’identifie pas clairement les loyers, charges et indemnités dus mois par mois s’expose à une contestation, voire à la nullité de l’acte. La deuxième est l’oubli des mentions sociales (ANIL, FSL, CAF, juge des contentieux) sanctionné par la jurisprudence comme une cause de nullité substantielle. La troisième est une déclaration tardive auprès de l’assureur GLI, qui peut entraîner la déchéance partielle de la garantie procédure. Notre fiche trêve hivernale 2026 rappelle quant à elle l’articulation calendaire entre signification du commandement, assignation et exécution.

Pour limiter ces risques, faites systématiquement appel à un commissaire de justice habitué au contentieux locatif, transmettez à votre assureur dès le premier impayé les pièces justificatives, et conservez la trace écrite de chaque échange. Quelques précautions amont évitent des semaines de procédure ultérieure et préservent la couverture financière offerte par la garantie loyer impayé souscrite.

Sources et références

service-public.fr, commandement de payer délivré par commissaire de justice : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F924
service-public.fr, expulsion d’un locataire pour impayés de loyer : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1031
Légifrance, Loi 89-462 du 6 juillet 1989, article 24 modifié : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000000509310
Légifrance, Loi 2023-668 du 27 juillet 2023 (Anti-squat) : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047885175
ANIL, fiche bailleur impayés de loyer : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/bailleur/impayes-de-loyer/
service-public.fr, trêve hivernale et expulsion locative : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32088
Action Logement, garantie Visale : https://www.actionlogement.fr/la-garantie-visale

Pour aller plus loin

Questions fréquentes

Quel est le délai accordé au locataire après commandement de payer en 2026 ?

Depuis l'entrée en vigueur de la Loi 2023-668 du 27 juillet 2023 dite Anti-squat, le délai légal accordé au locataire pour régulariser sa dette après commandement de payer est passé de deux mois à six semaines. Ce délai court à compter de la date de signification effective de l'acte par le commissaire de justice. Pendant cette période, le locataire peut s'acquitter de l'intégralité de l'arriéré locatif visé dans le commandement, ce qui inclut les loyers impayés, les charges, les frais d'acte et les intérêts éventuels. Si la régularisation intervient avant la fin des six semaines, la clause résolutoire est neutralisée et le bail se poursuit normalement, sans aucune intervention judiciaire ultérieure. À défaut de paiement complet à l'expiration du délai, la clause résolutoire produit ses effets de plein droit et le bailleur peut engager la phase contentieuse devant le juge des contentieux de la protection.

Combien coûte un commandement de payer délivré par un commissaire de justice ?

Le coût d'un commandement de payer délivré par un commissaire de justice se situe en pratique entre cent et cent cinquante euros par acte en 2026, hors taxe et hors frais accessoires. Ce tarif rémunère la rédaction de l'acte, sa signification au locataire, l'établissement du procès-verbal et la transmission de la copie aux organismes obligatoires comme la commission de coordination des actions de prévention des expulsions. Des frais complémentaires peuvent s'ajouter lorsque le locataire est absent ou injoignable, ce qui impose des passages supplémentaires au commissaire de justice. La garantie loyer impayé prend habituellement en charge ces frais dans la limite des plafonds contractuels, à condition que la déclaration de sinistre ait été effectuée dans les délais prévus par le contrat. Le bailleur avance les sommes puis se fait rembourser par son assureur sur présentation de la facture du commissaire de justice.

Le commandement de payer peut-il être délivré pendant la trêve hivernale ?

Oui, la délivrance d'un commandement de payer par un commissaire de justice reste parfaitement possible pendant la trêve hivernale, qui s'étend du premier novembre au trente et un mars de l'année suivante. La trêve hivernale n'a pour effet que de suspendre les expulsions matérielles avec concours de la force publique, c'est-à-dire la phase finale d'exécution du jugement constatant la résiliation du bail. Toutes les étapes procédurales antérieures, signification du commandement, délai de six semaines, assignation devant le tribunal judiciaire, audience et jugement, peuvent se dérouler normalement pendant cette période. Le bailleur a même intérêt à engager la procédure dès le premier impayé, sans attendre la fin de la trêve, pour gagner du temps sur le calendrier contentieux et minimiser la durée de vacance financière du bien loué. La signification d'un commandement reste donc opportune toute l'année.

Que doit obligatoirement contenir un commandement de payer pour être valide ?

Un commandement de payer doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires pour être juridiquement valide et produire ses effets en cas de contentieux. L'acte doit identifier précisément le bailleur et le locataire, viser explicitement la clause résolutoire du bail, détailler le décompte chiffré de la dette avec ventilation entre loyers, charges et indemnités, mentionner le délai légal de six semaines accordé au locataire pour régulariser, indiquer les organismes ressources comme l'ANIL, le FSL et la CAF, et rappeler la possibilité pour le locataire de saisir le juge des contentieux de la protection pour solliciter des délais de paiement. L'omission de l'une de ces mentions, en particulier le décompte précis de la dette ou le rappel des dispositifs d'aide, peut entraîner la nullité du commandement et neutraliser totalement l'activation de la clause résolutoire devant le juge, avec un coût procédural significatif pour le bailleur défaillant.

Faut-il envoyer une mise en demeure avant le commandement de payer ?

L'envoi préalable d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception n'est pas une exigence légale pour saisir un commissaire de justice et délivrer un commandement de payer. Le bailleur peut techniquement passer directement à la signification de l'acte dès le premier loyer impayé, sans démarche amiable préalable. En pratique, la mise en demeure reste néanmoins fortement recommandée pour deux raisons. D'une part, elle constitue la trace écrite que la plupart des contrats de garantie loyer impayé exigent comme préalable à la prise en charge du sinistre par l'assureur. D'autre part, elle ouvre une fenêtre de dialogue qui débouche fréquemment sur une régularisation rapide, soit par le locataire lui-même, soit par mobilisation des aides sociales, sans qu'il soit nécessaire d'engager les frais d'un commissaire de justice et d'une procédure contentieuse longue.

Comment cet article a été vérifié

7 sources officielles citées (service-public.fr, Légifrance, ANIL, Action Logement, impots.gouv.fr, UNPI, DGCCRF).
Rédigé par Vincent Marchand, expert en gestion locative et ancien agent immobilier, administrateur de biens indépendant depuis 2018.
Dernière revue éditoriale : 15 juin 2026. Mises à jour chiffrées en continu (tarifs GLI, plafonds Visale, conventions assureurs, jurisprudence locative).
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