Vente logement occupé 2026 : droit de préemption locataire, loi Alur, bailleur

Vendre un logement mis en location en 2026 relève de trois schémas juridiques distincts, aux conséquences très différentes pour le prix, le calendrier et les obligations du bailleur. Le congé pour vente à six mois ouvre un droit de préemption au locataire. La vente avec bail en cours contourne cette contrainte mais impose une décote. La vente en bloc ou après division d’immeuble déclenche encore d’autres règles issues des lois Alur et Elan. Ce guide 2026 détaille chaque cas et son articulation avec la GLI.

Trois scénarios de vente d’un logement loué en 2026

Le bailleur qui décide de vendre son bien loué se trouve devant trois options juridiques exclusives, à choisir en fonction du calendrier de son bail, de son objectif de prix et du profil probable de l’acquéreur.

Vente avec bail en cours, sans congé. Le logement est cédé occupé, le bail se poursuit sans interruption, l’acquéreur devient bailleur de plein droit. Cette solution ne suppose aucune formalité vis-à-vis du locataire avant la signature de l’acte authentique. Elle est privilégiée par les vendeurs pressés et par les investisseurs qui achètent un bail sécurisé et un flux locatif immédiat, généralement à prix décoté.

Congé pour vente à l’échéance du bail. Le bailleur notifie au locataire, au moins six mois avant la fin du bail (trois mois pour un meublé), un congé formalisé au sens de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce congé vaut offre de vente à un prix et à des conditions précisés. Le locataire dispose d’un droit de préemption de deux mois pour accepter ou refuser.

Vente en bloc ou après division d’immeuble entier. Régie par la loi Aurillac de 1975, la loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018, cette hypothèse concerne les immeubles de plus de cinq logements vendus par lots ou par unité après mise en copropriété. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption renforcé et de délais spécifiques, distincts du congé pour vente classique.

Chaque scénario a des conséquences directes sur la GLI en cours et sur la sécurité du recouvrement pendant la phase de transition. Une bonne préparation est traitée en amont dans notre guide complet du congé pour vente 2026, qui décrit le formalisme et les pièges de la notification.

Congé pour vente : formalisme, délai de six mois, motif à peine de nullité

Le congé pour vente est l’acte le plus contraignant pour le bailleur, car il combine délai long, formalisme strict et purge d’un droit de préemption. La moindre irrégularité entraîne la nullité pure et simple, avec reconduction du bail pour trois ans.

Délai de préavis. Le congé doit être adressé au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail nu, ou trois mois avant l’échéance du bail meublé. Le délai court à compter de la réception effective, non de l’envoi. Un congé notifié cinq mois et vingt-neuf jours avant l’échéance est nul, la Cour de cassation ayant plusieurs fois refusé d’admettre la théorie de la connaissance équivalente.

Forme du congé. Trois canaux sont admis par la loi : lettre recommandée avec accusé de réception, signification par acte d’huissier de justice (aujourd’hui commissaire de justice) ou remise en main propre contre récépissé daté et signé. Le mail, le SMS et la simple lettre simple sont exclus, sous peine de nullité. Le formalisme est identique à celui applicable au congé pour reprise du logement, avec la différence des mentions obligatoires.

Mentions obligatoires à peine de nullité. Le congé doit indiquer expressément le motif de vente, le prix et les conditions de la vente projetée, et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatifs au droit de préemption. L’omission d’une seule de ces mentions rend l’ensemble du congé inopposable au locataire.

Motif de vente uniquement. Le bailleur ne peut invoquer d’autre motif que la vente. Un congé mixte, mentionnant à la fois la vente et la reprise pour habiter, est irrégulier. Le motif doit être réel et sérieux, à peine de dommages-intérêts au profit du locataire évincé. La jurisprudence retient la fraude en cas de simulacre de vente suivi d’une relocation immédiate au même locataire.

Protection des locataires âgés. Le locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond de ressources HLM (fixé chaque année par arrêté) bénéficie d’une protection : le congé pour vente lui est opposable uniquement si le bailleur lui propose un logement de relogement adapté, sauf si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou a des ressources également inférieures au plafond. Le détail des seuils est consultable sur la fiche officielle service-public.fr sur le congé pour vente.

Droit de préemption : offre, contre-offre, notaire

Le droit de préemption du locataire est un mécanisme à double détente, conçu pour éviter que le bailleur ne contourne l’esprit protecteur du congé pour vente en revendant à un tiers à un prix inférieur à celui notifié.

Première offre : deux mois. Dès réception du congé pour vente, le locataire dispose de deux mois pour accepter aux prix et conditions notifiés. L’acceptation vaut promesse de vente et engage réciproquement les parties. Le silence du locataire vaut renonciation. En cas d’acceptation, le locataire dispose d’un délai supplémentaire de deux mois pour signer l’acte authentique, porté à quatre mois s’il demande un prêt bancaire.

Contre-offre à prix baissé : un mois. Si le bailleur, après le refus ou l’absence de réponse du locataire, souhaite vendre à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables que celles notifiées, il doit purger un second droit de préemption en informant le locataire de la nouvelle offre. Le locataire dispose alors d’un mois pour accepter, cette fois-ci au prix le plus bas jamais proposé. Cette règle est explicitée par l’analyse juridique de l’ANIL sur le congé pour vendre.

Rôle du notaire. L’acte authentique de vente contient une clause standard par laquelle le notaire atteste que les droits de préemption ont été purgés conformément à la loi de 1989. À défaut, la responsabilité professionnelle du notaire est engagée. Le notaire vérifie le bail, la date d’envoi du congé, la réponse ou l’absence de réponse du locataire, et le cas échéant la seconde notification à prix baissé.

Sanction du contournement. La vente à un tiers à un prix inférieur sans purge du second droit de préemption est nulle. Le locataire dispose d’un délai de cinq ans à compter de la publication de l’acte au service de la publicité foncière pour agir en nullité. Cette épée de Damoclès explique la vigilance particulière des notaires et la nécessité pour le bailleur de documenter précisément le processus.

Vente avec bail en cours : impact sur la GLI et sur le prix

Vendre un logement occupé sans donner congé est plus rapide et plus simple, mais génère une décote et impose une gestion précise du transfert de la relation locative et des couvertures d’assurance.

Transfert automatique du bail. L’article 1743 du Code civil et la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 imposent la continuité du bail en cas de changement de propriétaire. Le nouveau bailleur ne peut renégocier ni le loyer, ni la durée, ni les clauses du bail existant. Il reprend l’ensemble des droits et obligations attachés au contrat, y compris les impayés déjà nés au jour de la vente.

Notification au locataire. Il n’existe pas d’obligation légale de notifier au locataire l’identité du nouveau bailleur avant la signature de l’acte. En pratique, le notaire adresse au locataire, dans les jours qui suivent la signature, un courrier de changement de bailleur avec la nouvelle adresse, le nouveau relevé d’identité bancaire et l’indication du transfert du dépôt de garantie. Ce courrier fait courir le délai pour toute réclamation ultérieure.

Transfert du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie versé initialement par le locataire doit être transféré du vendeur au nouveau bailleur, en pratique par déduction du prix de vente. À défaut d’accord contractuel, le vendeur reste tenu de restituer le dépôt en fin de bail, ce qui crée un risque juridique évité par une clause spécifique dans le compromis de vente.

Non-transmission automatique de la GLI. Un contrat de garantie loyers impayés est souscrit intuitu personae par le bailleur vendeur. Il ne se transmet pas au nouveau bailleur, sauf accord express de l’assureur et signature d’un avenant. Le nouveau bailleur doit souscrire son propre contrat, dans les délais impartis par les assureurs (généralement trente jours à compter du transfert de propriété), au risque de subir une rupture de couverture sur la période intermédiaire.

Décote de prix. La décote varie entre dix et vingt pour cent en moyenne, en fonction de la durée restant à courir du bail, du montant du loyer par rapport au prix du marché, et du profil du locataire. Un bail récent au loyer très inférieur au marché justifie une décote plus forte, car il enferme durablement l’acquéreur. À l’inverse, un bail proche de son terme réduit la décote, car l’acquéreur peut envisager rapidement une relocation ou une vente libre.

Vente en bloc et division d’immeuble : loi Alur et loi ELAN

Certains schémas de vente activent des règles spécifiques issues de la loi Aurillac de 1975, de la loi ALUR de 2014 et de la loi ELAN de 2018, avec des droits de préemption renforcés au bénéfice du locataire.

Vente à la découpe. Le bailleur qui met en copropriété un immeuble entier de plus de cinq logements loués et vend ces logements par lots doit préalablement notifier à chaque locataire une offre de vente sur le logement qu’il occupe. Le délai de préemption est porté à quatre mois. Le locataire dispose ensuite de deux mois pour signer, ou quatre mois s’il sollicite un prêt bancaire. Ce régime est cumulable avec le congé pour vente à l’échéance, mais non concurrent.

Vente en bloc à un acquéreur unique. La loi ALUR a instauré un droit de préemption collectif au bénéfice des locataires de l’immeuble en cas de vente en bloc à un acquéreur unique. Ce droit est purgé par une notification collective aux locataires, qui disposent de quatre mois pour se porter acquéreurs, individuellement ou en constituant une société civile. Ce mécanisme est détaillé par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

Interaction avec la GLI. Dans une vente à la découpe ou en bloc, le bailleur cédant conserve la responsabilité des impayés antérieurs à la vente. La GLI en cours indemnise ces sinistres, mais cesse d’intervenir à compter du transfert de propriété. Le nouveau bailleur, s’il s’agit d’un particulier ou d’une SCI, souscrit sa propre GLI. Voir aussi notre guide dédié au bailleur avec plusieurs logements pour la gestion mutualisée d’un patrimoine locatif.

Zone tendue et impact préavis. Dans les zones tendues, le locataire d’un logement vendu occupé peut donner son propre préavis réduit à un mois pour quitter le logement s’il souhaite éviter le nouveau bailleur. Ce mécanisme, exposé dans notre guide du préavis réduit en zone tendue, peut provoquer une période de vacance locative que la GLI ne couvre généralement pas.

Erreurs bailleur à éviter et articulation avec la fin de bail

Trois erreurs récurrentes fragilisent la vente et exposent le bailleur à des contentieux longs et coûteux. Un cadrage préalable évite l’essentiel de ces risques.

Notifier trop tard le congé pour vente. Le délai de six mois court à compter de la réception effective, non de l’envoi. Un envoi tardif ou une erreur d’adresse peuvent faire perdre plusieurs mois et entraîner la reconduction tacite du bail pour trois ans. La vigilance sur la traçabilité de l’accusé de réception est essentielle. Voir aussi notre analyse article par article de la loi 89-462 sur le régime des délais.

Omettre la reproduction des alinéas de l’article 15. L’oubli de la reproduction, même partielle, des cinq premiers alinéas de l’article 15 rend le congé nul. De nombreux modèles anciens circulent avec des versions obsolètes de l’article, notamment sans la référence au second droit de préemption instauré par la loi ALUR. Un modèle à jour 2026 est indispensable, et une relecture par notaire est fortement recommandée pour les enjeux financiers importants.

Négliger le transfert de la GLI et du dépôt de garantie. Une vente sans clause de transfert dans le compromis expose l’ancien bailleur à devoir restituer le dépôt en fin de bail, potentiellement plusieurs années après avoir vendu. La rédaction d’une clause de subrogation au bénéfice du nouveau bailleur est standard chez les notaires spécialisés. De même, la couverture GLI doit être renouvelée par le nouveau bailleur dès le transfert, notamment si un locataire est déjà en défaut. Un dossier tendu justifie une mise en demeure préalable à la vente pour formaliser l’état de la créance.

FAQ vente logement occupé, congé pour vente et droit de préemption

Les questions ci-dessous résument les points juridiques et pratiques les plus fréquents pour un bailleur qui envisage de vendre son logement en 2026, avec ou sans congé au locataire.