Loi 89-462 : Guide bailleur 2026, vos droits et devoirs

La loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, structure depuis plus de trente ans les rapports entre bailleur et locataire en France. Pour un propriétaire qui s’apprête à mettre en location ou à souscrire une garantie loyer impayé, en maîtriser les articles clés évite la plupart des contentieux. Ce guide 2026 reprend article par article les règles qui pèsent sur le bailleur, du contenu obligatoire du bail à la procédure d’expulsion.

Champ d’application et structure de la loi 89-462

La loi 89-462 régit l’ensemble des baux d’habitation à usage de résidence principale, en location vide ou meublée. Son article 2 fixe le périmètre : la résidence principale s’entend du logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La location saisonnière, la résidence secondaire et le logement de fonction relèvent de régimes spécifiques et ne sont donc pas concernés par les obligations détaillées ici.

Articulation avec les autres textes. La loi 89-462 a été enrichie par plusieurs lois successives : loi Boutin de 2009 sur l’encadrement des cautions, loi ALUR de 2014 sur les contrats-types et l’encadrement des loyers, loi ELAN de 2018 sur le bail mobilité, loi 3DS de 2022 sur les pouvoirs locaux, et loi anti-squat de 2023 sur la protection du propriétaire. Le bailleur doit donc consulter la version consolidée du texte sur Légifrance pour disposer du droit à jour.

Architecture du texte. La loi se structure en plusieurs titres : règles communes à tous les baux d’habitation, dispositions propres aux logements loués vides, dispositions propres aux logements meublés, et rapports collectifs entre bailleurs et associations de locataires. Pour le bailleur particulier, ce sont surtout les titres I et I bis qui s’appliquent au quotidien. La pratique commande de garder à portée de main une version annotée du texte, en complément du contrat-type de bail défini par décret.

Articles 3 à 6 : contenu obligatoire du bail et obligations du bailleur

L’article 3 énumère les mentions obligatoires du contrat de location : identité du bailleur et du locataire, date d’effet et durée du bail, désignation et description du logement, surface habitable au sens loi Boutin, équipements à usage privatif et collectif, destination des locaux, montant du loyer et modalités de paiement, montant du dépôt de garantie. Un décret ALUR a normalisé le contrat-type, ce qui sécurise les bailleurs en encadrant strictement les clauses opposables.

Surface habitable. L’omission ou l’erreur sur la surface habitable au sens de la loi Boutin ouvre au locataire un droit à diminution de loyer si la surface réelle est inférieure de plus de 5 pourcent à celle annoncée. Le locataire peut agir dans un délai de deux mois suivant la signature et la diminution s’applique rétroactivement. Pour le bailleur, mesurer précisément la surface ou faire intervenir un diagnostiqueur certifié est donc indispensable avant la mise en location.

Article 6 : obligations du bailleur. Le bailleur doit délivrer un logement décent au sens du décret du 30 janvier 2002, assurer la jouissance paisible des lieux, entretenir le logement et y faire les réparations autres que locatives, ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation. Un manquement à ces obligations expose le bailleur à une réduction de loyer voire à la résiliation du bail à ses torts.

Diagnostics techniques. Le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique comprenant le DPE, l’état des risques et pollutions, le constat de risque d’exposition au plomb pour les logements d’avant 1949, l’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité de plus de 15 ans, et selon les communes le diagnostic amiante. À partir de 2025, les logements classés G sont interdits à la location, ce qui impose au bailleur d’engager des travaux de rénovation énergétique. La conformité de ces diagnostics conditionne par ailleurs l’acceptation du dossier par les assureurs Visale et GLI.

Articles 7 à 8 : obligations du locataire et sous-location

L’article 7 énumère les obligations essentielles du locataire : payer le loyer et les charges aux termes convenus, user paisiblement des locaux, répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du bail, prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements, ne pas transformer les locaux sans accord écrit du bailleur, souscrire une assurance habitation, laisser l’accès au logement pour les travaux nécessaires.

Paiement du loyer. Le défaut de paiement, total ou partiel, constitue la cause la plus fréquente de résiliation du bail. Le bailleur dispose dès la première échéance impayée de plusieurs leviers : relance amiable, mise en demeure, activation de la clause résolutoire visée à l’article 24, déclaration de sinistre auprès de l’assureur GLI. La rapidité de réaction est centrale : plus l’impayé s’accumule, plus il devient difficile à recouvrer, même couvert par une garantie.

Article 8 : sous-location. Le locataire ne peut sous-louer le logement qu’avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix de la sous-location qui ne peut excéder le loyer payé par le locataire principal. La sous-location sans accord ouvre droit à la résiliation du bail pour motif légitime et sérieux. Cette règle joue aussi pour la mise en location courte durée type Airbnb : sans autorisation écrite, le locataire s’expose à la résiliation et au remboursement des recettes perçues. Le bailleur peut, sur le fondement de la fraude, demander la restitution des loyers indûment perçus par le locataire.

Assurance habitation. Le défaut d’assurance habitation du locataire est en soi un motif de résiliation du bail. Le bailleur doit pouvoir exiger annuellement l’attestation d’assurance. À défaut, il peut, après mise en demeure restée infructueuse, souscrire une assurance pour compte du locataire et lui en répercuter le coût, ou activer la procédure de résiliation. La GLI ne couvre pas les sinistres habitation, qui relèvent du contrat propre au locataire.

Articles 15 à 17 : congés, loyers et baux meublés

L’article 15 régit le congé du bail. Le bailleur ne peut donner congé que pour trois motifs limitativement énumérés : la reprise pour habiter par lui-même ou un proche de son cercle familial, la vente du logement avec droit de préemption au locataire, ou le motif légitime et sérieux. Le préavis est de six mois avant terme et le congé est notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, signifié par commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé.

Congé pour vente. Le congé pour vente fait naître au profit du locataire un droit de préemption sur le logement. Le bailleur doit indiquer dans le congé le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire dispose alors de deux mois pour accepter, refuser ou ne pas répondre. Le silence vaut renonciation. Si le locataire accepte, la vente doit être réalisée dans les quatre mois. Si le bailleur baisse ensuite le prix à un tiers acquéreur, le locataire récupère un nouveau droit de préemption au prix renégocié.

Encadrement des loyers. L’article 17 fixe les règles de fixation et d’évolution du loyer. Dans les zones tendues, l’encadrement des loyers issu de la loi ALUR plafonne le loyer à un loyer de référence majoré ou minoré selon les caractéristiques du logement. En 2026, plus de 30 communes appliquent ce dispositif, dont Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble. En cours de bail, la révision suit l’indice de référence des loyers calculé par l’INSEE, avec un plafond de 3,5 pourcent confirmé pour 2026 dans les zones les plus tendues.

Bail meublé. Le bail meublé de résidence principale relève des articles 25-3 à 25-11 et bénéficie de règles spécifiques : durée d’un an reconductible tacitement, neuf mois pour les étudiants sans tacite reconduction, préavis locataire d’un mois en toutes zones, préavis bailleur de trois mois, dépôt de garantie de deux mois de loyer hors charges. La liste minimale des meubles est fixée par décret. Le choix entre meublé et nu emporte des conséquences fiscales et locatives notables.

Articles 22 à 22-2 : dépôt de garantie, caution solidaire et GLI

L’article 22 fixe le régime du dépôt de garantie. Pour un bail vide, son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges. Pour un bail meublé, il est plafonné à deux mois de loyer hors charges. Le dépôt est versé directement au bailleur à la signature du bail. Sa restitution intervient dans un délai d’un mois après remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, ou de deux mois en cas de retenues justifiées par devis ou factures. Tout retard ouvre droit à une pénalité de 10 pourcent du loyer mensuel par mois de retard entamé.

Article 22-1 : caution solidaire. Cet article encadre strictement le cautionnement personnel et interdit son cumul avec une GLI souscrite par le bailleur. La caution doit être donnée par acte sous seing privé ou notarié, mentionner sa durée et la limite du montant garanti. La caution à durée indéterminée peut être résiliée chaque année à date anniversaire. L’unique exception au cumul concerne le locataire étudiant ou apprenti : pour ces profils, le bailleur peut cumuler GLI et caution solidaire parentale, ce que rappelle l’article 22-1 modifié par la loi Boutin.

Garantie loyer impayé et Visale. La GLI est un contrat d’assurance privé, déductible des revenus fonciers au régime réel selon l’article 31 du CGI. Son coût représente en moyenne 2,5 à 4,5 pourcent du loyer charges comprises. Le dispositif Visale d’Action Logement est une caution gratuite pour le locataire et pour le bailleur, considérée comme une caution publique : elle reste cumulable avec une GLI selon les conditions de chaque assureur. Le choix entre GLI et Visale dépend du profil du locataire et du niveau de couverture attendu.

Article 22-2 : pièces interdites. Cet article dresse la liste limitative des pièces que le bailleur ne peut pas exiger du candidat locataire : photographie d’identité hors pièce d’identité officielle, carte de Sécurité sociale, copie du relevé de compte bancaire, attestation de bonne tenue de compte, jugement de divorce hors paragraphes utiles, contrat de mariage. La sanction pénale est une amende de 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Pour bâtir un dossier solide, le bailleur doit s’en tenir au dossier locataire dématérialisé issu de la liste réglementaire.

Article 24 : impayés, clause résolutoire et procédure d’expulsion

L’article 24, profondément remanié par la loi anti-squat de 2023, régit la procédure d’impayés et la mise en jeu de la clause résolutoire. Tout bail soumis à la loi 89-462 doit, pour permettre une résiliation rapide, contenir une clause résolutoire visant le défaut de paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie ou des primes d’assurance.

Commandement de payer. En cas d’impayé, le bailleur fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer au locataire et, le cas échéant, à la caution. Ce commandement reproduit obligatoirement les dispositions de l’article 24 et accorde un délai de six semaines au locataire pour régulariser. Ce délai est applicable depuis la loi anti-squat de 2023, qui l’a réduit de deux mois à six semaines pour accélérer la procédure. Le défaut de paiement à l’expiration ouvre la voie à l’assignation en résiliation devant le juge des contentieux de la protection.

Saisine du juge. Le bailleur saisit le juge par voie d’assignation, signifiée au locataire par commissaire de justice. La procédure prévoit une notification préalable au préfet au moins six semaines avant l’audience, pour permettre une recherche de solution sociale. Le juge constate l’acquisition de la clause résolutoire ou prononce la résiliation judiciaire, ordonne le paiement de l’arriéré et peut accorder des délais de paiement jusqu’à 36 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil si la situation financière du locataire le permet.

Procédure d’expulsion. Le jugement de résiliation est ensuite signifié par commissaire de justice avec commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose de deux mois pour libérer le logement. À défaut, le bailleur requiert le concours de la force publique auprès du préfet. La trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars suspend les expulsions effectives, sauf relogement assuré ou squat caractérisé depuis la loi de 2023. Le bailleur engagé dans cette procédure et couvert par une GLI sera indemnisé en parallèle, sous conditions de franchise et de plafond.

Articulation avec la GLI. L’assureur GLI prend en charge à la fois l’indemnisation des loyers impayés et les frais de procédure, dans la limite du plafond contractuel. Le bailleur doit déclarer son sinistre selon le formalisme du contrat, en général dans les 90 à 120 jours suivant la première échéance impayée. La rigueur procédurale est centrale : à défaut de respecter les délais et la chronologie de la procédure de l’article 24, le bailleur risque la déchéance partielle de garantie, comme le rappelle régulièrement l’UFC-Que-Choisir.

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