Locataire en surendettement 2026 : impact GLI et recours bailleur

Le surendettement d’un locataire est une des situations les plus complexes que rencontre un bailleur. Entre suspension des poursuites, plan conventionnel et rétablissement personnel, les procédures issues du Code de la consommation modifient profondément l’articulation entre bail, expulsion et GLI. Ce guide 2026 détaille les étapes, les délais et les recours effectifs pour préserver ses droits.

Surendettement du locataire : cadre légal Code de la consommation

Le surendettement des particuliers est encadré par les articles L711-1 et suivants du Code de la consommation, issus de la loi Neiertz de 1989 et refondus par la loi Lagarde de 2010 puis la loi Sapin 2 de 2016. Il est ouvert à toute personne physique de bonne foi qui se trouve dans l’impossibilité manifeste de faire face à ses dettes non professionnelles exigibles ou à échoir. Les dettes locatives entrent expressément dans le champ, aux côtés des crédits à la consommation, des découverts bancaires et des impayés de charges courantes.

Compétence de la commission de surendettement. La commission de surendettement des particuliers, présidée par le préfet et instruite par la Banque de France, est l’organe compétent pour recevoir les dossiers, statuer sur la recevabilité et proposer des solutions de redressement. Chaque département dispose de sa propre commission. La Banque de France publie sur son portail dédié aux particuliers les statistiques annuelles et le mode d’emploi de la procédure.

Trois issues possibles. À l’issue de l’instruction, la commission propose soit un plan conventionnel de redressement négocié avec les créanciers, soit des mesures imposées si les créanciers refusent le plan, soit un rétablissement personnel avec ou sans liquidation judiciaire si la situation est irrémédiablement compromise. Chaque solution obéit à des délais, des effets et des conséquences juridiques distincts pour le bailleur. Pour comprendre les mécanismes d’impayé en amont, voir comment activer la GLI en cas d’impayé et le commandement de payer qui précède toute action de recouvrement.

Dépôt du dossier et notification au bailleur créancier

Le dépôt du dossier de surendettement est un acte unilatéral du débiteur, gratuit, sans avocat obligatoire, effectué à la Banque de France de son département de résidence.

Formalisme du dépôt. Le locataire remplit le formulaire Cerfa n° 13594*01 mis à disposition sur le site officiel service-public.fr fiche F82 sur le dossier de surendettement et joint les justificatifs de ressources, de charges, d’état civil et le détail exhaustif de ses dettes. La liste des créanciers doit être sincère et complète : l’omission d’un créancier expose le déposant à une déclaration d’irrecevabilité pour mauvaise foi. Le loyer impayé, les charges courantes non réglées, la dette de dépôt de garantie et les frais de procédure engagés par le bailleur doivent être mentionnés distinctement.

Notification aux créanciers. Dès l’enregistrement du dossier, la Banque de France notifie à chaque créancier identifié le dépôt de la demande. Cette notification arrive au bailleur par courrier recommandé et l’invite à confirmer ou compléter le montant de sa créance dans un délai de trente jours. Elle mentionne également le numéro de dossier, la commission territorialement compétente et les modalités de participation à la procédure. Le bailleur avisé doit répondre sans délai pour préserver ses droits, y compris si sa créance est déjà couverte par la GLI.

Effets immédiats du dépôt. Le simple dépôt du dossier ne suspend pas les procédures en cours : c’est la décision de recevabilité qui déclenche la suspension. Toutefois, la commission peut à tout moment saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une suspension provisoire des mesures d’expulsion, sur le fondement de l’article L721-4 du Code de la consommation. Cette suspension provisoire est particulièrement utilisée pour éviter une expulsion imminente pendant l’instruction du dossier.

Recevabilité, suspension automatique des poursuites et expulsion

La décision de recevabilité, prononcée dans les trois mois du dépôt, est l’acte pivot de la procédure de surendettement. Elle produit des effets juridiques immédiats et puissants sur les créanciers du locataire.

Critères de recevabilité. La commission vérifie que le débiteur est de bonne foi, qu’il est domicilié en France, que ses dettes sont non professionnelles et que sa situation caractérise l’impossibilité manifeste de faire face au passif exigible et à échoir avec l’actif disponible. Un locataire qui aurait organisé son insolvabilité ou aggravé sciemment son endettement se verra opposer la mauvaise foi et un rejet de recevabilité. La section du Code de la consommation sur la procédure de surendettement disponible sur Légifrance détaille les critères et les recours ouverts contre les décisions.

Suspension automatique des procédures. L’article L722-2 du Code de la consommation prévoit qu’à compter de la décision de recevabilité, toutes les procédures d’exécution engagées contre le débiteur portant sur les dettes autres qu’alimentaires sont suspendues et interdites, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement ou l’application des mesures imposées, dans la limite de deux ans. Sont concernées les saisies-attribution, les saisies-arrêts sur rémunération, les mesures d’exécution sur les biens meubles, et surtout les procédures d’expulsion locative en cours d’exécution. Le juge de l’exécution doit prononcer la suspension d’office s’il est saisi.

Articulation avec la procédure d’expulsion. Le bailleur qui a obtenu un jugement de résiliation du bail avant la décision de recevabilité conserve son titre exécutoire, mais ne peut plus faire délivrer un commandement de quitter les lieux ni requérir le concours de la force publique tant que la suspension court. Si le jugement de résiliation n’a pas encore été rendu, le bailleur peut néanmoins l’obtenir : l’action en résiliation n’est pas une procédure d’exécution au sens de l’article L722-2. Pour le calendrier procédural complet, voir la procédure d’expulsion locataire depuis la loi anti-squat de 2023 et la trêve hivernale qui se cumule le cas échéant avec la suspension surendettement.

Signalement CCAPEX obligatoire. Le commandement de payer et l’assignation en résiliation doivent parallèlement être signalés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du département, conformément à la loi Alur. Ce signalement déclenche l’intervention des services sociaux et des dispositifs d’aide (FSL, APL, aides du 1% logement) susceptibles d’apurer la dette locative avant l’issue de la procédure.

Plan conventionnel, mesures imposées et rétablissement personnel

Une fois la recevabilité prononcée, la commission de surendettement propose une solution adaptée à la situation du débiteur et au niveau de son passif. Trois voies principales existent, avec des effets très différents sur la créance locative.

Plan conventionnel de redressement. Lorsque le débiteur dispose d’une capacité de remboursement même modeste, la commission propose un plan négocié avec les créanciers. Ce plan peut prévoir un rééchelonnement des dettes sur une durée maximale de sept ans, une réduction du taux d’intérêt jusqu’à zéro, un moratoire de deux ans ou un abandon partiel de créance. Chaque créancier, dont le bailleur, doit accepter ou refuser le plan dans un délai de trente jours. En cas d’accord unanime, le plan devient exécutoire et lie toutes les parties. Le bailleur est alors payé mensuellement selon l’échéancier convenu.

Mesures imposées par la commission. Si un ou plusieurs créanciers refusent le plan conventionnel, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection pour faire imposer des mesures similaires. Le juge homologue ou modifie les propositions et rend une décision exécutoire. Les mesures imposées peuvent inclure un moratoire, un rééchelonnement, une réduction du taux d’intérêt ou un abandon partiel de créance. Cette voie est fréquemment retenue lorsque le bailleur ou l’assureur GLI conteste initialement le plan.

Rétablissement personnel avec ou sans liquidation. La fiche service-public.fr sur la procédure de rétablissement personnel détaille cette solution ultime, réservée aux situations irrémédiablement compromises. Le rétablissement personnel emporte effacement des dettes non professionnelles du débiteur, hormis dettes alimentaires et amendes pénales. Pour le bailleur, la créance locative est totalement éteinte, y compris pour la période antérieure. L’assureur GLI subit lui aussi l’effacement à hauteur de sa subrogation. Cette solution est prononcée par le juge après avis de la commission. La fiche pratique DGCCRF sur le surendettement précise le champ des dettes concernées et les effets sur les créanciers.

Impact sur la GLI, sinistre et déclaration de créance

La procédure de surendettement du locataire ne suspend pas l’obligation d’indemnisation de l’assureur GLI envers le bailleur. Elle modifie en revanche la stratégie de recouvrement en aval.

Indemnisation par l’assureur. Dès la carence contractuelle écoulée (souvent un mois d’impayé constaté), le bailleur déclare le sinistre à son assureur. L’indemnisation intervient dans les délais prévus au contrat, indépendamment de la procédure de surendettement engagée par le locataire. La couverture porte sur les loyers impayés, les charges, les frais de procédure et éventuellement les dégradations locatives selon la franchise GLI et le plafond de garantie contractuellement définis. Pour la marche à suivre pas à pas, voir comment activer la GLI en cas d’impayé.

Subrogation légale de l’assureur. Une fois le bailleur indemnisé, l’assureur GLI est subrogé dans les droits et actions de son assuré à hauteur des sommes versées, en application de l’article L121-12 du Code des assurances. Il déclare sa créance à la commission de surendettement à la place du bailleur et supporte les effets du plan, des mesures imposées ou du rétablissement personnel. Le bailleur est ainsi déchargé du suivi procédural sur la partie couverte par la GLI.

Reste à charge du bailleur. Certaines créances peuvent rester à la charge du bailleur : loyers impayés avant la carence, franchise contractuelle non couverte, dégradations exclues, dépassement du plafond annuel. Ces montants doivent être déclarés directement par le bailleur à la commission dans le délai de trente jours suivant la notification de recevabilité, sous peine de perdre le droit de participer au plan. L’ANIL détaille dans sa rubrique sur les difficultés à payer son loyer les aides mobilisables en parallèle par le locataire pour désintéresser au moins partiellement le bailleur.

Impact sur la relocation ultérieure. Une fois la clause résolutoire constatée et le logement libéré, le bailleur relouer le bien après remise en état. La souscription d’une nouvelle GLI sur le prochain locataire suppose de vérifier soigneusement l’éligibilité du candidat, notamment son taux d’effort et sa stabilité professionnelle. Pour élargir le vivier de candidats et éviter un nouveau sinistre, la garantie Visale d’Action Logement constitue une alternative gratuite pour le bailleur et adaptée aux profils jeunes ou en mobilité.

Bonnes pratiques bailleur et articulation avec les aides au logement

La prévention et l’anticipation restent les meilleurs outils du bailleur face au risque de surendettement locataire. Plusieurs leviers doivent être mobilisés dès les premiers signes de fragilité.

Vérification préalable de l’assurabilité. Le taux d’effort maximum de 33 pourcent des revenus nets, la stabilité professionnelle et l’absence de fichage FICP ou FCC sont les paramètres majeurs. Un dossier locataire complet et sincère limite drastiquement le risque de surendettement en cours de bail. La mise en demeure doit être envoyée dès le premier impayé constaté et rappeler la clause résolutoire du bail. Pour comprendre les critères de scoring des assureurs, voir refus locataire GLI que faire.

Aides publiques et sociales mobilisables. Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) départemental peut prendre en charge tout ou partie de la dette locative à titre gratuit ou remboursable. Les APL versées directement au bailleur (tiers payant) sécurisent une partie du loyer et sont maintenues pendant la procédure de surendettement sauf décision de la CAF. La loi 89-462 impose au bailleur de signaler à la CCAPEX toute procédure d’expulsion, ce qui active l’accompagnement social. La rubrique conseils logement d’UFC-Que-Choisir centralise les modèles de lettres et les guides pratiques mobilisables par le bailleur en amont d’une procédure.

Dialogue avec l’assureur GLI. Informer l’assureur dès la notification de recevabilité permet d’éviter les ruptures de procédure et de coordonner les déclarations de créance. La plupart des contrats imposent une notification écrite dans un délai contractuel de quinze à trente jours après tout événement affectant le locataire (surendettement, décès, quittance manquante). Le respect de ce délai conditionne le bon déroulement de l’indemnisation et évite les refus de garantie pour déclaration tardive.

FAQ locataire en surendettement 2026

Les questions ci-dessous synthétisent les interrogations les plus fréquentes des bailleurs confrontés à un locataire ayant déposé un dossier de surendettement à la Banque de France, et à l’articulation de cette procédure avec la garantie loyer impayé souscrite pour couvrir le bail en cours.